У 2026 році дохід від здачі квартири потрібно декларувати та сплачувати з нього податки. Як пише видання Business.org.ua, для звичайної фізособи це 18% ПДФО і 5% військового збору — загалом 23% від суми орендної плати.
Для ФОП на єдиному податку податкове навантаження може бути нижчим. Але тут потрібно враховувати й інші платежі, зокрема ЄСВ, а також вимоги до звітності.
Якщо здаєте як звичайна фізична особа (не ФОП)
Здавати квартиру офіційно означає сплачувати податки з отриманого доходу. Якщо власник регулярно отримує орендну плату, але не декларує її, податкова може донарахувати податок, штраф і пеню.
Якщо йдеться про одну власну квартиру, можна сплачувати податки як фізособа. Для цього не потрібно реєструвати ФОП, вести підприємницький облік чи подавати звітність, яку мають подавати підприємці.
Інша ситуація, якщо власник здає кілька квартир або планує отримувати від оренди постійний дохід. Тоді можна розглянути реєстрацію ФОП. Але в цьому випадку доведеться враховувати не тільки ставку податку, а й правила обраної системи оподаткування та обов’язкові платежі.
Фіскальне навантаження та правила розрахунку
Звичайна фізична особа сплачує два загальнодержавні збори з кожного нарахованого платежу:
- ПДФО (податок на доходи фізичних осіб): фіксована ставка 18% від суми орендної плати.
- Військовий збір: ставка 5% від отриманого доходу.
Сумарне податкове навантаження складає 23% від валової орендної ставки.
Що важливо, жодні документально підтверджені витрати на квартиру (косметичний ремонт, купівля нової побутової техніки, клінінг, заміна сантехніки чи сплата внесків до ОСББ) не зменшують базу оподаткування для звичайної фізособи. Якщо орендар сплачує 20 000 грн на місяць, податок нараховується рівно на ці 20 000 грн, навіть якщо половину суми власник витратив на ліквідацію аварії водопроводу.
Процедура та графік сплати податку
Якщо орендарем виступає інша звичайна фізична особа (не підприємець і не юридична особа), функція податкового агента не працює. Орендодавець самостійно підсумовує отримані за 3 місяці кошти, нараховує 23% і сплачує їх до бюджету протягом 40 календарних днів після закінчення звітного кварталу.
До 1 травня року, наступного за звітним, подається «Податкова декларація про майновий стан і доходи» через Електронний кабінет платника податків ДПС.
Якщо за підсумками річної декларації виникла різниця або податки не сплачувалися щокварталу, фінальна сума має бути погашена до 1 серпня.
Якщо ж квартиру орендує компанія (ТОВ) або зареєстрований ФОП (наприклад, для проживання свого відрядженого співробітника), орендар виступає податковим агентом. У такому разі він зобов’язаний сам утримати 23% із суми виплати, перерахувати їх до казначейства і відобразити операцію в додатку 4ДФ.
Якщо здаєте як ФОП на спрощеній системі
Реєстрація фізичної особи-підприємця дозволяє істотно зменшити відсоткову ставку, проте переводить орендодавця у статус суб’єкта господарювання із суворими рамками Податкового кодексу.
Перед переходом на спрощену систему необхідно враховувати законодавчі обмеження щодо площі: згідно зі ст. 291 ПКУ, платники єдиного податку мають право здавати в оренду житлові приміщення загальною площею сумарно не більше 400 м² (для нежитлових об’єктів ліміт становить 900 м²). Якщо площа перевищує цей норматив хоча б на один метр, працювати на єдиному податку заборонено.
ФОП 3 група
Цей варіант часто обирають орендодавці, оскільки він дозволяє здавати житло різним категоріям орендарів. Єдиний податок становить 5% від фактично отриманого доходу, ще 1% сплачується як військовий збір. Крім того, ФОП має сплачувати ЄСВ за себе — 22% від мінімальної заробітної плати. Цей внесок сплачують щоквартально, навіть якщо в певний період доходу від оренди не було. Здавати житло можна фізичним особам, іноземцям, іншим ФОП та юридичним особам.
ФОП 2 група
Цей варіант може підійти орендодавцям із високим доходом від здачі житла, оскільки сума єдиного податку не залежить від фактичного обороту. Податок сплачується у фіксованому розмірі, який встановлює місцева рада, але він не може перевищувати 20% мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня податкового року. Військовий збір також має фіксований розмір — 10% від мінімальної зарплати, а ЄСВ становить 22% від мінімальної заробітної плати.
Водночас для 2 групи є важливе обмеження: здавати нерухомість можна фізичним особам або іншим платникам єдиного податку. Якщо орендарем буде, наприклад, ТОВ на загальній системі оподаткування, це може стати підставою для втрати права на спрощену систему та оподаткування доходу за ставкою 15% у порядку, передбаченому Податковим кодексом.
Порівняльна таблиця: Фізособа vs ФОП 2 група vs ФОП 3 група
Для наочності порівняємо податкові витрати орендодавця, який стабільно здає квартиру в Києві за 25 000 грн на місяць (300 000 грн річного доходу).
| Параметр | Фізична особа (не ФОП) | ФОП 2 група | ФОП 3 група |
|---|---|---|---|
| Основний податок | 18% ПДФО (54 000 грн/рік) | Фіксований ЄП (~19 000 – 20 000 грн/рік) | 5% ЄП (15 000 грн/рік) |
| Військовий збір | 5% (15 000 грн/рік) | Фіксований 10% від МЗП (~10 000 – 11 000 грн/рік) | 1% від доходу (3 000 грн/рік) |
| ЄСВ (соціальний внесок) | 0 грн (не нараховується) | 22% від МЗП (~21 000 – 23 000 грн/рік) | 22% від МЗП (~21 000 – 23 000 грн/рік) |
| Разом податків за рік | 69 000 грн (23%) | ~50 000 – 54 000 грн (~17%) | ~39 000 – 41 000 грн (~13%) |
| Кому можна здавати | Будь-кому | Тільки населенню та платникам ЄП | Будь-кому (фізособи, ФОП, ТОВ) |
| Звітність та адміністрування | 1 декларація на рік | 1 звіт на рік | Звітність щокварталу |
Коли вигідніше бути ФОП, а коли залишатися фізособою
На практиці вибір між варіантами залежить від суми оренди. Чим вищий дохід, тим помітніше відрізняється податкове навантаження:
Коли вигідно залишатися звичайною фізособою
- Здається одна недорога квартира або кімната з орендною платою до 12 000 – 15 000 грн/міс. На такій дистанції обов’язковий ЄСВ для ФОП «з’їсть» усю різницю між ставками.
- Оренда носить нестабільний або сезонний характер. Якщо орендарі виїжджають, а нових шукають 2–3 місяці, звичайна фізособа за цей період сплачує рівно нуль. ФОП на спрощеній системі зобов’язаний продовжувати сплачувати ЄСВ (і фіксовані податки на 2 групі) незалежно від фінансового результату.
- Власник категорично не бажає розбиратися в банківських рахунках ФОП, КЕП-ключах та реєстрації доходів.
Коли реєстрація ФОП дає реальну вигоду
- У портфелі є 2–3 квартири або один дорогий об’єкт із чеком від 25 000 – 30 000 грн/місяць. На таких оборотах сплата 6% податків (ЄП + ВЗ) разом із фіксованим ЄСВ зберігає в кишені власника десятки тисяч гривень щорічно порівняно з фіскальним тарифом 23%.
- Квартира здається під офіс або для проживання співробітників компанії, якій потрібні офіційні акти та безготівковий розрахунок на рахунок ФОП 3 групи.
У 2026 році квартиру можна здавати як фізособа або через ФОП. У цих двох варіантів різні податки та правила, тому від однакової орендної плати власнику може залишатися різна сума.
Перед тим як підписувати договір, варто порахувати майбутні податки й обов’язкові платежі. Тоді буде зрозуміло, скільки грошей фактично залишиться від оренди щомісяця.