1 жовтня 2025 року Кабінет Міністрів України розпочав роботу над створенням правового поля для діяльності рієлторів і агентств нерухомості. Прем’єр-міністерка України Юлія Свириденко доручила Фонду державного майна та профільним міністерствам підготувати пропозиції щодо законодавчого врегулювання сфери. Видання Business пояснює ключові пункти ініціативи.
Необхідність законодавчих змін
Нині діяльність рієлторів в Україні фактично не регулюється на законодавчому рівні. Посередники працюють як фізичні особи-підприємці або юридичні особи, сплачуючи податки на загальних підставах. Водночас у законі існує норма, яка формально забороняє здійснювати рієлторську діяльність без державної реєстрації. Через відсутність контролю ці положення залишаються декларативними, що сприяє появі численних зловживань і тіньових схем.
Проблема особливо загострилася у великих містах, де рівень орендних комісій сягає 50–100% від вартості місячної оренди. Часто клієнти змушені сплачувати посередникам навіть у випадках, коли житло вони знайшли самостійно, без участі агентства. Така ситуація свідчить про відсутність прозорих стандартів і механізмів захисту споживачів.
Як функціонує ринок рієлторських послуг у ЄС
У більшості країн Європейського Союзу ринок нерухомості підпорядковується жорсткому державному контролю. Законодавство визначає ключові принципи роботи агентств, професійні вимоги до рієлторів, систему ліцензування та сертифікації.
Європейські директиви встановлюють базові критерії:
- Прозорість угод та фінансових розрахунків.
- Обов’язкове страхування професійної відповідальності.
- Наявність професійної освіти або підтвердженої кваліфікації.
- Контроль з боку профільних асоціацій і державних органів.
Україна планує взяти за основу ці підходи, адаптувавши їх до національних умов. Це дозволить сформувати відкритий, конкурентний і безпечний ринок нерухомості, де інтереси клієнта захищатимуться законом.
Основні напрями реформи рієлторської діяльності
Пакет пропозицій, який підготував уряд, передбачатиме кілька ключових новацій:
- Обов’язкова державна реєстрація рієлторів — як фізичних осіб-підприємців або юридичних осіб з окремим видом діяльності.
- Сертифікація та кваліфікаційні вимоги — запровадження мінімальних стандартів освіти або досвіду роботи у сфері.
- Письмові договори з клієнтами — визначення чітких прав і обов’язків сторін, прозорого розміру комісії та відповідальності агентства.
- Обмеження комісійних практик — заборона вимагати оплату без фактичного надання послуги.
- Адміністративна відповідальність — за незаконну діяльність або порушення умов договору.
Очікувані результати та переваги реформи
Закон про рієлторську діяльність 2025 сприятиме:
- підвищенню прозорості ринку та довіри громадян;
- скороченню тіньових доходів у сфері оренди;
- посиленню конкуренції між агентствами;
- захисту прав клієнтів від шахрайських дій;
- формуванню професійного ринку з чіткою системою стандартів.
Крім того, реформа дозволить збільшити надходження до бюджету за рахунок легалізації посередницьких послуг.
Можливі ризики та виклики
Водночас експерти застерігають, що введення нових правил може призвести до зростання вартості послуг. Компаніям доведеться витрачати кошти на сертифікацію, страхування, ведення звітності та сплату додаткових зборів. Як наслідок, комісійні рієлторів можуть зрости, особливо у великих містах.
Фонд держмайна наголошує, що реалізація реформи не повинна створювати надмірне адміністративне навантаження. Уряд розглядає можливість впровадження перехідного періоду та спрощених процедур для малого бізнесу.
Ринок нерухомості України: сучасна ситуація і регіональні відмінності
Вартість рієлторських послуг в Україні залишається нерівномірною. У Києві середня комісія становить близько 50% від місячної орендної плати (приблизно 5 000 грн при оренді за 10 000 грн). У Львові, де кількість угод менша, агентства часто підвищують комісію до 100%, щоб забезпечити прибутковість діяльності.
Вартість також залежить від типу житла. У сегменті бізнес-класу чи комерційної нерухомості комісійні значно вищі через складність угод і додаткові ризики.
З початком війни ринок зазнав суттєвих змін: попит на житло у західних регіонах зріс, а у центральних та східних областях — знизився. Незважаючи на ці коливання, рієлтори намагаються утримувати стабільні ставки комісій, адаптуючись до економічної ситуації.
Перспективи прийняття законопроєкту
Очікується, що Закон “Про рієлторську діяльність” представлять до ознайомлення до кінця 2025 року. Він може стати першим системним документом, який урегулює діяльність рієлторів, покладе край тіньовим схемам і забезпечить державний контроль за якістю послуг.
Ринок нерухомості — один із ключових секторів економіки, і його стабільність напряму впливає на інвестиційну привабливість країни. Прозорі правила та зрозумілий механізм взаємодії з клієнтами стануть основою для цивілізованого розвитку галузі післявоєнного періоду.
