Корупція в земельній сфері залишається однією з найбільших перепон для інвестицій, розвитку громад та прозорого управління. Понад 44% українців зіштовхуються з корупцією у сфері будівництва й земельних відносин, а непрозорі процедури створюють ризики для бізнесу та блокують розвиток територій.

Сайт Business публікує думки старшого проєктного менеджера Офісу реформ Кабінету міністрів України Андрія Мартина, якими він поділився у блозі для NV Бізнес. Автор пояснює, які чотири фундаментальні пріоритети здатні зробити земельні відносини прозорими та захищеними від корупції протягом наступних п’яти років.

Чотири фундаментальні цілі земельної реформи на найближчі п’ять років

У найближчі п’ять років Україна матиме чотири фундаментальні цілі у розвитку земельних відносин: цифрова прозорість, чіткі правила управління, гармонізація зі стандартами ЄС та моніторинг земельних відносин.

Згідно з даними дослідження НАЗК, понад 44% населення стикаються із корупцією при зверненні за послугами у сфері будівництва та земельних відносин.

Корупційні ризики у земельних відносинах: масштаби і наслідки

Непрозорі земельні процедури створюють критичні ризики для бізнесу — підвищують вартість капіталу, затримують будівництво тощо. Відсутність чітко оформлених прав і прозорих угод блокує інвестиції, а непрозора приватизація зменшує податкові надходження громад.

Наприклад, Уряду вдалося підготувати правову й технічну базу для ринкової масової оцінки земель сільськогосподарського призначення, провести незалежну оцінку стану національної кадастрової системи, відновити пілотний проєкт щодо реєстрації земельних ділянок безпосередньо інженерами-землевпорядниками без «чиновницького посередництва».

Невирішені проблеми, що заважають прозорості

Проте фундаментальні ризики щодо земельних відносин не вирішені, як-от: відсутність чітких регламентованих процедур та заширокі дискреційні повноваження посадовців при прийнятті рішень про формування земельних ділянок, непрозора роздача державних земель, немає вимоги на рівні закону передавати всі комунальні землі через електронні аукціони, відсутність стратегії цифровізації у земельній сфері, що призводить до тривалих і дорогих процедур із надмірною дискрецією тощо.

Чому земельний блок ДАП просувається повільно

Загалом виконання заходів так званого «земельного блоку» ДАП просувалося повільно: станом на липень 2025 року було реалізовано лише трохи більше п’ятої частини запланованих дій, а деякі взагалі не почали.

Пріоритет №1: Повна цифрова прозорість

Публічно-правові обмеження на землю мають бути доступними у публічних цифрових реєстрах онлайн 24/7, замість бути «прихованими» у паперових довідках, що зберігаються у кабінетах органів влади.

Для цього необхідна обов’язкова реєстрація кожного обмеження з уніфікованими метаданими (правова підстава, межі, строк дії, відповідальний орган) та інтегрування даних з Держземкадастром та іншими пов’язаними реєстрами.

Функціонал має дозволяти перегляд інформації аж до рівня конкретної території та ділянки, будь-які внесені зміни повинні фіксуватися та залишати слід у системі, а обмін між системами має відбуватися автоматично через програмний інтерфейс.

Технічна модернізація та взаємодія кадастрових систем

Заходи захисту даних мають застосовуватися до всіх систем: багаторівневий доступ, маскування конфіденційних об’єктів, реєстрація всіх запитів.

Запровадження ефективної цифровізації у земельній сфері потребує технічних фахівців, надійної сучасної інфраструктури та взаємопов’язаних баз даних. Важливими є:

• реінжиніринг Національної кадастрової системи,
• наповнення Адресного реєстру та Містобудівного кадастру,
• забезпечення повної взаємодії між усіма трьома системами та з ДРРП.

Результат простий: інвестор, громада та держава бачитимуть одне й те саме, без «ручного регулювання» використання земель.

Пріоритет №2: Чіткі правила управління

Можливості для корупції істотно менші, коли є чіткі та цифровізовані процедури, які не залишають місця для «ручних» втручань.

Зміна цільового призначення землі має проходити за єдиним чеклістом і в межах чіткої ієрархії планування — від комплексного плану громади до детального плану.

Усі дії розпорядження державною чи комунальною землею мають здійснюватися через конкурентні електронні аукціони, за винятком обґрунтованих випадків, пов’язаних з нацбезпекою.

Ризики, пов’язані з державним земельним банком

Державний земельний банк задуманий, щоб оживити мертвий капітал, але без закону про продаж надлишків через Prozorro.Продажі гектари й далі простоюватимуть у тіні або вибуватимуть поза конкурсом.

Єдиний вихід — незалежне управління, публічні угоди та виключно аукціони.

Коли правила однакові для всіх та алгоритми прозорі — дискреція стає винятком.

Пріоритет №3: Гармонізація з нормами ЄС

Земельна політика України має бути сумісною з європейськими стандартами, такими як INSPIRE.

Містобудівні рішення повинні узгоджуватися з екологічними та пам’яткоохоронними вимогами.

Методологія масової оцінки земель має будуватися на міжнародних стандартах і враховувати:

• якість ґрунтів,
• розташування,
• доступ до інфраструктури,
• екосистемні фактори.

Такі практики, як безоплатна приватизація, мають відійти в минуле — вільних земель не вистачає, а їх розподіл стає непрозорим.

Пріоритет №4: Моніторинг земельних відносин

Система моніторингу може стати найдієвішим антикорупційним інструментом.

Публічність дозволяє виявляти випадки:

• передачі державної землі за заниженими цінами,
• недоотримання податків і орендних платежів,
• маніпуляцій із зміною цільового призначення земель.

Портал моніторингу має також відображати рішення місцевої влади щодо управління активами та дотримання природоохоронних режимів.

Що це дає Україні

Прозорі та інтегровані кадастри дадуть чітку відповідь, де можна будувати й хто володіє землею.

Єдині правила та електронні аукціони усунуть тіньові схеми.

Ефективний моніторинг забезпечить контроль, зменшить корупцію та підвищить довіру громадян і інвесторів до земельної політики держави.