Оренда комерційних площ у центральній частині Києва суттєво втратила в ціні після 2021 року. За останні роки ставки для об’єктів стріт-ритейлу в доларовому вираженні скоротилися приблизно на 30–50%. Водночас власники фасадних приміщень знизили ціни у пропозиціях на 25–40%.
Попри здешевлення, активність на сегменті нерухомості залишається низькою. Потенційних покупців із достатнім обсягом коштів небагато, а високі воєнні та бізнес-ризики змушують інвесторів обережніше оцінювати можливість придбання таких активів.
Про тенденції ринку розповіла директорка UTG Євгенія Локтіонова в коментарі “Інтерфакс-Україна”.
“Наразі реальні договірні ставки для ліквідного фасадного стріт-ритейлу в центрі коливаються в межах $15–30 за кв. м (залежно від магістралі, трафіку та наявності генератора/укриття). Неліквідні об’єкти змушені давати ще більші знижки”, — повідомила Локтіонова.
$70 проти $15–30 за квадратний метр
До повномасштабного вторгнення найкращі торгівельні локації Києва могли приносити власникам близько $70 орендного доходу з квадратного метра щомісяця. Тепер для якісних фасадних приміщень у центрі реальний діапазон угод становить $15–30 за кв. м.
Для орендаря у війні критичними стали характеристики, які ще кілька років тому могли сприйматися як додаткові переваги — трафік, розташування щодо основних магістралей, резервне електроживлення та укриття.
Об’єкти, які не відповідають новим вимогам, змушені конкурувати насамперед ціною.
На ринок тисне одразу кілька факторів:
- війна скоротила споживчий попит,
- комендантська година обмежила вечірню активність,
- перебої з електроенергією ускладнили роботу бізнесу.
Найбільше це позначається на ресторанах, кафе та інших закладах, для яких вечірній трафік є частиною економіки.
Чому продавці не поспішають знижувати ціни
Парадокс київського ринку полягає в розриві між ціною в оголошенні та реальною вартістю угоди. Власники часто не готові одразу переглядати ціну. Але якщо справа доходить до переговорів, покупець отримує можливість вимагати значний дисконт. Наразі придбання комерційного приміщення означає не лише інвестицію в нерухомість, а й прийняття на себе воєнних, операційних та фінансових ризиків.
У Шевченківському та Печерському районах, за оцінкою UTG, середній валютний дисконт щодо рівня 2021 року становить близько 30%.
Через це ринок фактично розділився на два сегменти:
- Перший — власники, які готові чекати на кращі часи та зберігати високі ціни пропозиції.
- Другий — покупці, які готові вкладати гроші лише тоді, коли ризик компенсується достатньою знижкою.
Результатом стала невелика кількість реальних інвестиційних угод.
Рейтарська виграє у великих торгівельних коридорів
Однак падіння ринку не означає, що всі київські локації втратили привабливість. Один із прикладів — Рейтарська. Вулиця сформувала власну екосистему з кав’ярень, гастрономічних проєктів і магазинів українських брендів. Її перевага не лише у кількості бізнесів, а в аудиторії, яка приходить туди проводити час.
Інший приклад — Арсенальна та простір A-Station. Тут ставка зроблена на комплексний міський досвід: зручну пішохідну зону, фудкорт, безпечний простір і контроль над концепцією території.
Бесарабський ринок показав зворотний сценарій
Інший бік тенденції — Бесарабський ринок. Після зміни концепції локація, за оцінкою експертки, не змогла повністю адаптуватися до очікувань сучасного споживача.
Висока ціна та асортимент, значною мірою орієнтований на туристів, послабили зв’язок із постійною аудиторією. Додатковою проблемою стала відсутність навколо достатньої кількості сучасних просторів для відпочинку та дозвілля.
Наступний тренд — гастрономія та локальні квартали
На думку UTG, майбутнє київського стріт-ритейлу за локальними кварталами, де бізнес інтегрований у повсякденне життя мешканців. Відвідувач має отримувати не лише товар чи послугу, а й емоцію та привід залишитися довше.
У таких умовах перевагу матимуть невеликі учасники, здатні швидко змінювати формат, меню та асортимент. Не менш важливими стають безпека, доступність, чистота, місця для сидіння просто неба та загальний комфорт.