Торгівельно-офісний комплекс Gulliver готують до продажу. Державні Ощадбанк та Укрексімбанк планують продати через Prozorro.Продажі. Орієнтир для старту торгів — $207 млн. Наглядові ради Ощадбанку та Укрексімбанку ухвалили 31 липня 2026-го рішення про продаж ТРЦ Gulliver.
За аналітикою Forbes, для банків продаж Gulliver має стати завершенням багаторічної історії з проблемним кредитом компанії “Три О”, пов’язаної з бізнесменом Віктором Поліщуком. Водночас потенційний покупець отримає не лише великий актив у центрі столиці, а й значні юридичні та воєнні ризики.
Як Gulliver опинився у державних банків
Gulliver перейшов під контроль державних банків після багаторічної історії з кредитом компанії “Три О”. Позики були оформлені ще у 2006 році. У підсумку боргове навантаження сягнуло $675 млн:
- $537 млн припадало на Ощадбанк,
- $138 млн — на Укрексімбанк.
Кредит неодноразово реструктуризували, але позичальник так і не зміг виконати зобов’язання. У липні 2026 року банки перереєстрували право власності на комплекс на себе. Наступний крок — його продаж.
$207 млн — дорого чи справедливо
Стартова ціна Gulliver сформована на основі незалежної оцінки. Вона відображає вартість комплексу за умови повноцінної експлуатації та не закладає у ціну весь масштаб воєнного ризику.Для державного власника логіка зрозуміла — оцінити актив не тільки за його нинішнім станом, а й з урахуванням потенціалу після завершення війни.
Для інвестора ситуація інша. Він купує Gulliver сьогодні — разом із ризиками Києва, станом ринку оренди, перспективами відновлення економіки та невизначеністю щодо майбутньої вартості комерційної нерухомості.
Сам об’єкт залишається одним із наймасштабніших у столиці. Його площа — близько 158 000 кв. м. У комплексі працюють торгівельні та розважальні оператори, офісні орендарі, паркінг на 450 місць.
За розрахунками учасників ринку, Gulliver міг генерувати $23-29 млн чистого операційного доходу на кінець 2025 року. Якщо оцінювати об’єкт через дохідність, його вартість може перебувати приблизно у діапазоні $210-230 млн.
Коло можливих покупців звужується
Потенційно Gulliver може зацікавити як український капітал, так і міжнародних інвесторів. Ощадбанк уже отримував запити від обох категорій та планує провести попередні переговори до оголошення торгів.
Втім, частина великих учасників ринку не планує заходити в аукціон. Серед них:
- ARS Capital,
- Arricano,
- City Capital Group,
- Inzhur.
Окремий сигнал дав Dragon Capital. Компанія готова розглядати купівлю, однак не погоджується з оцінкою $207 млн.
Один із потенційних інвесторів, за словами співрозмовника на ринку, готовий говорити про суму близько $137 млн. Але за умови, що державні банки профінансують приблизно $100 млн угоди.
Найдорожча частина угоди — не квадратні метри
Для Gulliver є ризик, який не видно в показниках площі, орендного доходу чи кількості паркомісць. Потенційний покупець може зіткнутися з тривалими юридичними суперечками навколо активу. Серед можливих сценаріїв учасники ринку називають арешти, спроби оскарження та інші судові конфлікти.
Фактично інвестор купує не просто нерухомість в умовах війни, а ризик багаторічного юридичного супроводу. Саме цей фактор може стати головним аргументом для зниження ціни. До нього додається війна. $207 млн — це оцінка активу з поглядом у майбутнє, тоді як інвестор вкладає гроші зараз.
Тому перший аукціон може стати тестом для ринку. Якщо покупця за заявленою ціною не знайдеться, банки матимуть кілька варіантів:
- повторні торги з нижчою стартовою ціною,
- фінансовий лізинг, за якого інвестор сплачує частину вартості одразу, а решту — поступово з доходів від експлуатації комплексу,
- консорціум: кілька інвесторів можуть об’єднати капітал і ризики, щоб придбати Gulliver спільно.
Для банків оптимальним результатом залишається продаж за максимально можливою ціною. Для покупця — отримати актив із дисконтом, достатнім для компенсації юридичних та воєнних ризиків.
Нагадаємо, у грудні 2025 року Gulliver відновив роботу, проте частково. Для відвідувачів відкрили перший та мінус перший поверхи торгівельної частини. Повноцінний перезапуск комплексу провели 1 лютого 2026 року.