Президент Володимир Зеленський підписав новий закон “Про основні засади житлової політики”, який став основою для змін житлового ринку України. Документ скасовує Житловий кодекс 1983 року та впроваджує сучасні механізми доступу до житла. Верховна Рада закон 13 січня 2026 року.
Оренда з правом викупу через 10 років: новий інвестиційний інструмент для українців
Одна з головних новацій закону — оренда з опцією викупу. Умова закону дозволяє мешканцям соціального житла після 10 років оренди стати власниками квартири. Щомісячні платежі частково зараховуються у вартість житла. Механізм нагадує довгострокову інвестицію — орендар фактично накопичує капітал, який у кінці терміну перетворюється на власність.
Скористатися правом викупу можна лише один раз. Кошти, сплачені орендарями, потрапляють до спеціального фонду, з якого фінансується будівництво нового соціального житла. Таким чином держава створює циклічну модель житлової політики.
Соціальна оренда: доступне житло для найбільш вразливих
Закон вводить гнучкий механізм соціальної оренди. Плата за житло не перевищує 30% від місячного доходу родини, а для малозабезпечених сімей і ВПО можливе повністю безплатне проживання. Житло соціальної оренди залишатиметься муніципальною власністю. Його не можна приватизувати чи продавати.
Муніципалітети стають власниками соціального житла, а спеціальні оператори, неприбуткові організації, забезпечують управління.
Доступне житло та партнерство з бізнесом
Для тих, хто не входить до категорії соціально вразливих, держава пропонує доступне житло з механізмом оренди з правом викупу через бізнес-партнерів. Органи місцевого самоврядування надають землю під забудову, забезпечують дешеві кредити або гарантії, а приватний сектор інвестує у будівництво.
Для вразливих категорій населення закон гарантує безкоштовне житло:
- військовослужбовці;
- рятувальники;
- поліціянти;
- діти-сироти.
Службове житло тепер видаватиметься тимчасово, під час виконання службових обов’язків. Після завершення служби приміщення має звільнитися, за винятком випадків інвалідності.
Не без цифровізації
Новий закон створює єдину інформаційно-аналітичну платформу, яка об’єднує:
- дані про громадян, які потребують житла;
- базу наявного житлового фонду та його технічний стан;
- перелік програм, кредитних інструментів та операторів житлових послуг.
Цифровізація дозволяє автоматизувати облік черг, знизити корупційні ризики та забезпечити доступ до житла через прозорі механізми.
Потреби соцжитла критичні
Закон стане символом для розвитку ринку житла та муніципальних інвестицій. Його впровадження сприятиме:
- зменшенню черг на житло;
- підвищенню інвестиційної привабливості ринку нерухомості;
- створенню прозорої системи управління соціальним фондом;
- залученню приватних інвесторів через пільгові програми.
Вразливі категорії суспільства, на які першочергового направлено закон, отримають більше можливостей отримати власне житло. Проте пропозиція може бути цікава і іншим категоріям, оскільки співвідношення вартості житла та зарплат формує прірву.
ВПО залишаються без даху: держава забезпечила житлом всього 63 особи за три роки
В Україні понад 4,5 млн внутрішньо переміщених осіб залишаються без житла. Попри десятки мільярдів гривень державних та донорських коштів, спрямованих на програми компенсацій, оренди та соціальних ініціатив. За три роки офіційно забезпечено дахом лише 63 ВПО — це менш ніж 0,02% від загальної кількості заявників.
Розрив між інвестиціями та результатом ставить під сумнів ефективність управління житловим фондом для вразливих груп та змушує шукати причини провалів не в бюджеті, а в системі обліку та планування.
Реєстри, які говорять неправду
Єдина база ВПО налічує понад 220 000 активних заяв із відміткою “житлові потреби”. Водночас Міністерство розвитку громад і територій на кінець 2024 року фіксує тільки 23 000 осіб у черзі на тимчасове житло. Розбіжності свідчать про відсутність єдиної системи класифікації житлових потреб:
- тимчасове,
- постійне,
- компенсація,
- соціальна оренда.
Держстат підтверджує, що дані про ВПО за регіонами та громадами суттєво відрізняються. Переплати на проживання досягали сотень мільйонів гривень. Наприклад, у 2022 році допомогу на проживання незаконно отримували 94 000 осіб, які фактично перебували за кордоном — це еквівалент вартості 8 000 квадрокоптерів DJI Mavic 3 Pro для ЗСУ
Житлові сертифікати та компенсації: що працює на ділі
Серед усіх програм житлових сертифікатів та компенсацій за зруйноване житло демонструють найвищу ефективність. До червня 2025 року 4 419 ВПО отримали сертифікати на суму 6 млрд грн із запланованих 10 млрд грн.
Водночас програми пільгового кредитування, зокрема “єОселя”, показали низьку конверсію — із 140 000 заяв схвалено лише 57 000. Реальне фінансування відбулося за 340 договорами — менш як 1%.
У 2025 році держава розпочала експеримент із будівництва соціального орендного житла за кредитом ЄІБ на 200 млн євро. Проєкт має потенціал для тисяч сімей, проте без реєстрів і прозорих критеріїв відбору громад та об’єктів житло ризикує стати дорогим і неефективним. Можливо, новий закон стане поштовхом для прозорості та закриття реальних потреб громадян.
Раніше стало відомо, що Україна запускає реформу житлової політики та формує новий закон про доступне житло. Держава гарантує прозору систему управління та інвестиційні можливості для громад і бізнесу.
