Уряд розробляє механізм, який дозволить громадянам орендувати житло та поступово викупати його. Мова йде про модель оренди з правом викупу, що може стати альтернативою іпотеці.
Як повідомила депутатка Верховної Ради Олена Шуляк, у Верховній Раді готують до другого читання законопроєкт №12377 “Про основні засади житлової політики”. Документ передбачає створення правової бази для нової моделі — коли орендар сплачує щомісячні платежі, які частково зараховуються у вартість майбутнього житла.
Після 10 років оренди людина зможе оформити квартиру у власність.
Оренда з правом викупу: як працюватиме система викупу
Вартість житла не буде нижчою за ринкову — її розраховуватимуть за ціною новозбудованих об’єктів соціального фонду. Це потрібно, аби створити Фонд соціального житла, який фінансуватиметься з коштів, отриманих від викупу.
Фонд інвестуватиме в будівництво нових квартир для українців, які не можуть дозволити собі ринкове житло. Фактично кожен орендар, який викуповує свою квартиру, одночасно допомагає профінансувати нове житло для інших громадян. Модель вже успішно працює у країнах ЄС.
Новий житловий фонд в Україні: державний і муніципальний
Законопроєкт передбачає створення єдиного житлового фонду, який включатиме державне та муніципальне житло. Такі квартири надаватимуться:
- у соціальну оренду, коли оплата не перевищує 25–30% доходу сім’ї;
- у службове користування — для працівників критично важливих сфер.
Фонд наповнюватимуть коштом державних і комунальних будівель. Також через добудову недобудованих об’єктів, яких в Україні — сотні. Саме інвентаризація таких активів стане першим етапом реалізації програми.
Чи вигідне рішення для орендаря
Однією з ключових переваг нової системи стане прозорість. Орендарі отримають офіційні договори, що гарантуватимуть їхні права. Шахрайські схеми, на кшталт здачі житла без згоди власника чи продажу іпотечних квартир, стануть неможливими.
Експерти ринку відзначають, що поява державного регулювання у сфері оренди може повернути довіру до житлових угод. А також зменшити тіньовий сегмент ринку, який нині сягає 40%.
Крок до європейської моделі
За прогнозами, після ухвалення законопроєкту програма оренди з правом викупу може стартувати вже у 2026 році. Для України це перший реальний кроко до європейської моделі соціального житла, подібної до тієї, що діє у Німеччині, Польщі чи Чехії.
Для держави — інструмент оновлення житлового фонду без масштабних бюджетних витрат. Для орендарів — шанс поступово отримати власне житло, не вдаючись до кредитів.
Оренда житла з правом викупу: як в Європі працює модель володіння житлом
Замість традиційних іпотек та короткострокових оренд в Європі пропонують формат формат — оренда житла з правом викупу (Rent-to-Own). На відміну від класичної оренди, частина щомісячних платежів у моделі Rent-to-Own зараховується як внесок у вартість житла. Після закінчення строку договору (зазвичай 10–15 років) орендар отримує повне право власності.
Фінансова схеми виглядає наступним чином:
- Орендна плата покриває користування нерухомістю;
- Викупна частка поступово зменшує суму, яку необхідно доплатити наприкінці договору;
- Нотаріальне засвідчення гарантує юридичну прозорість і безпеку угоди.
Модель дозволяє купувати житло без банківської участі, з фіксованою ціною та передбачуваними витратами.
Основні переваги:
- Мінімальний стартовий внесок — 5–10% вартості житла;
- Відсутність відсотків та страхових платежів, характерних для іпотеки;
- Гарантована фіксація вартості житла на весь строк;
- Гнучкість умов — можливість дострокового викупу або передачі договору іншій особі.
Польський підхід
У Польщі оренда з правом викупу давно інтегрована в державні програми доступного житла. Вона популярна серед молодих сімей та іноземців, які працюють у великих містах. Модель дозволяє орендувати квартиру, сплачуючи фіксовану суму, частина якої автоматично формує власний капітал орендаря.
Чеський підхід
Житловий комплекс Letnian у празькому районі Летняни став першим у Чехії, який офіційно реалізував концепцію Rent-to-Own. Покупець вносить 5% від вартості житла, після чого заселяється як орендар, поступово викуповуючи квартиру.
Для прикладу: квартира за 5,39 млн крон передбачає внесок у 539 тис. крон. Щомісячний платіж — близько 25 тис. крон, із яких 8 тис. спрямовуються на погашення вартості житла. Через 4 роки залишок становитиме приблизно 4,3 млн крон.
Ціна фіксується на весь період дії договору, що забезпечує захист від інфляції та спекулятивного росту цін.
Нагадаємо, в Україні готують податкову реформу для орендодавців. Верховна Рада розглядає законопроєкт, який знизить податок на доходи від оренди житла з 23% до 5–10%. Мета — вивести ринок із тіні, збільшити надходження до бюджету, легалізувати прибутки власників нерухомості.
