Національний банк повідомив про підготовку до зміни підходів у роботі державної іпотечної програми “єОселя”. Оновлений формат планують запустити на початку 2026 року.
Інформація про майбутні зміни міститься у звіті НБУ з фінансової стабільності.
У регуляторі пояснюють, що нинішній механізм “єОселі” базується на прямій участі держави у фінансуванні іпотеки. Через “Укрфінжитло” банки отримують ресурс для видачі житлових кредитів. Для визначених пільгових категорій ставка становить 3% річних, для інших позичальників — 7%.
Фінансові установи працюють у межах програми за фіксовану винагороду, а ризики довгострокового кредитування частково бере на себе держава. Водночас модель передбачає, що протягом трьох років після видачі кредитів “Укрфінжитло” має викупити сформовані банками іпотечні портфелі.
Саме цей підхід, за оцінкою НБУ, потребує перегляду з огляду на масштаби програми та її вплив на фінансову систему.
Менше метрів, більше контролю: що держава змінює в іпотеці єОселя
У 2025 році “єОселею” скористалися 7769 родин або на 9% менше, ніж роком раніше. Причини падіння попиту лежать поза економікою: безпекові ризики та загальна невизначеність змушують українців відкладати великі фінансові рішення.
Водночас загальна сума виданих кредитів зросла і досягла 14,8 млрд грн. Ринок реагує на подорожчання житла — менше угод формує більші суми. Середній розмір іпотеки збільшується, навіть коли кількість позичальників скорочується.
Частина потенційних клієнтів узяла паузу через нові механізми держпідтримки. Запроваджена у 2025 році компенсація до 70% першого внеску та платежів першого року передбачає жорсткі критерії — житло має бути відносно новим і вартувати не більше 2 млн грн. Це змусило багатьох переглядати або відкладати рішення про купівлю.
Додаткові 30 млрд грн під іпотеку
На 2026 рік уряд збільшив докапіталізацію “Укрфінжитла” до 30 млрд грн. Це не прямі бюджетні кошти, а державні цінні папери, які компанія використовує для залучення фінансування.
За оцінками оператора програми, ресурсу вистачить приблизно на 10 000 іпотечних кредитів на суму понад 20 млрд грн. Проте фінансування — лише одна зі змінних. Не менш важливими залишаються готовність банків кредитувати під час війни та наявність житла, яке відповідає вимогам програми.
Первинка виривається вперед
Структура попиту змінюється. У 2025 році первинний ринок уперше обігнав вторинний: 63% угод проти 37%. На початок 2026-го позичальники “єОселі” можуть обирати між 280 будинками та чергами житлових комплексів від понад сотні забудовників.
До того ж “Укрфінжитло” веде переговори з міжнародними фінансовими інституціями, включно зі Світовим банком. Мета — не лише залучення коштів, а й створення кількох іпотечних продуктів із різними параметрами: ставками, строками та рівнем участі держави.
У перспективі така можливість може зменшити навантаження на бюджет і сформувати більш стійкий іпотечний ринок, який не залежить від однієї програми.
Дороге житло — повз програму: нова логіка єОселі у 2026 році
З 2026 року набирають чинності правила, що суттєво звужують можливості для маневру. Встановлено фіксовані ліміти площі незалежно від складу сім’ї:
- до 115,5 кв. м для квартир,
- 125,5 кв. м для будинків.
Запроваджено єдиний коефіцієнт вартості для всіх регіонів та жорсткі обмеження на перевищення ціни й площі.
Логіка змін наступна — за програмою більше неможливо придбати надто дороге або надто велике житло. “єОселя” у 2026 році остаточно закріплюється як інструмент адресної соціальної іпотеки, а не універсальний спосіб купівлі нерухомості.
Нагадаємо, за даними ООН, житлова криза в Україні загострилася. Росія зруйнувала понад 236 000 будівель, а 60% внутрішньо переміщених осіб не можуть оплачувати оренду. Витрати на житло для багатьох сімей перевищують половину доходу.
