З початку пандемії 2020 року попит на оренду офісів знизився через поширення віддаленої та гібридної роботи, а повномасштабна війна лише посилила цей тренд. Видання Business розповідає про головні тенденції та прогнози щодо ринку офісної нерухомості в Києві на 2025 рік, а також про введення в обіг нових об’єктів.
Що таке комерційна нерухомість
У Києві нежитлова нерухомість зазвичай купується з двох основних причин:
- Старту бізнесу — комерційні об’єкти можуть використовуватися для офісів, складів, магазинів тощо. Попри розвиток e-commerce-бізнесу, попит на стандартні види комерційної нерухомості залишається високим.
- Інвестиції — нерухомість традиційно є надійним способом інвестування. Один із найпоширеніших способів заробітку – придбати об’єкт і здати його в оренду, що забезпечує стабільний дохід.
Поточна ситуація на ринку
Офісний ринок Києва у 2024 році демонструє стабільний поступальний розвиток. Попит на офісні приміщення знову набирає обертів, що підтверджується річним обсягом валового поглинання на рівні приблизно 129 000 кв.м, що на 42% більше у порівнянні з минулим роком. За довоєнний рівень 2021 року цей показник нижчий всього на 4%. Крім того, у 2024 році ринок поповнився новими пропозиціями загальною площею близько 34 000 кв.м.
Середній рівень вакантності офісних приміщень зменшився на 2,7 відсоткові пункти й досяг 22%, продовжуючи тенденцію до подальшого скорочення. Чисте поглинання склало 86 000 кв.м і відбулося на тлі скорочення кількості офісних приміщень протягом року. Ставка оренди залишилася стабільною на рівні $19 за кв.м — у порівнянні з минулим роком вона знизилася лише на 5%.
Обмеження розвитку ринку
Комерційна нерухомість – це приміщення або будівлі, які не входять до складу житлового фонду і призначаються для ведення бізнесу та отримання прибутку.
Серед основних факторів, що стримують розвиток цієї галузі ринку, можна виділити:
- ризики через відключення світла та обстріли;
- зростання загальної вартості будівництва;
- складнощі з доступом до інвестицій у будівництво;
- нестача спеціалістів.
Крім того, великі орендарі стикаються з проблемами прогнозування чисельності персоналу та ефективного планування офісного простору. Низький рівень відвідуваності офісів та низька завантаженість робочих місць значно впливають на майбутню динаміку розвитку ринку.
Комерційна нерухомість: попит
Офісний ринок Києва у 2024 році продемонстрував значне покращення, зберігаючи позитивну динаміку попиту на оренду таких приміщень. Привабливі орендні умови спонукали малих та середніх орендарів переходити до об’єктів класу А та В. Підвищення інтересу до якісних і безпечних приміщень стимулювало орендну активність, зокрема, попит на офіси з готовими укриттями для роботи.
Структура поглинання
У загальному обсязі валового поглинання переважають невеликі угоди площею від 200 до 500 кв.м, водночас масштабні транзакції понад 4 000–5 000 кв.м залишаються рідкісними. Водночас ринок підтримали кілька значущих угод: оренда комерційної нерухомості в Києві площею 5 700 кв.м компанією зі сфери ІТ та телекомунікацій у БЦ класу В «Доміно» та оренда 4 200 кв.м аграрною компанією у БЦ класу А «Євразія».
У структурі попиту за сферами бізнесу домінують ІТ та телекомунікаційні компанії із часткою 25% (що на 26% менше, ніж торік), а також державні та неприбуткові організації з часткою 15% (що на 8% менше, ніж торік).
Типи угод та нові тренди
Переїзди залишаються провідним типом угод і складають 38% від загального обсягу, хоча це на 20 процентних пунктів менше, ніж минулого року. Водночас, угоди з виходу на ринок зросли до 25%, що на 15 процентних пунктів більше у порівнянні з попереднім періодом.
У довоєнний час переїзди зазвичай відбувалися внаслідок завершення орендних договорів або зміни розміру робочого штату. Натомість теперішні умови створили можливість для компаній, які раніше не брали комерційну нерухомість в Києві в оренду, перейти до об’єктів класу А та В.
Прогнози попиту
У середньостроковій перспективі ринок буде орієнтуватися переважно на невеликі та середні угоди. Разом із цим, очікується зростання попиту з боку промислового, енергетичного, публічного та фінансового секторів, що сприятиме більш збалансованій структурі оренди.
Комерційна нерухомість: пропозиція
У 2024 році на ринок вийшли нові бізнес-центри:
- Tw12ve площею 16 000 кв.м;
- Heritage — його площа складає 13 300 кв.м;
- Stoic — найменший з 3 БЦ, йог площа всього 4 500 кв.м).
Сумарний обсяг конкурентної пропозиції комерційної нерухомості Києва тепер становить 2,26 млн кв.м — це на 2% більше у порівнянні з 2023 роком. Проте, темпи введення нових офісних площ значно сповільнилися через повномасштабне вторгнення, і за останні 2 роки досягли найнижчого рівня з 2017 року.
Орендні ставки та показники вакантності
Станом на кінець 2024 року середній рівень вакантності знизився на 2,7 п.п. з початку року і склав 22%, на фоні зростання чистого поглинання до 86 000 кв.м. Це перший суттєвий приріст заповненості з довоєнного 2021 року.
Вакантність у класі В знизилася до 22,1% (-5 п.п. р/р), головним чином завдяки переходу орендарів з непрофесійних приміщень. У класі А вакантність залишилася стабільною — 22,7%.
Ефективна прайм ставка залишилася на рівні $19/кв.м/міс, а ставки для об’єктів класу А та В коливаються в межах $16-22/кв.м/міс та $8-15/кв.м/міс відповідно. Орендодавці переходять на реалістичнішу цінову політику, що дозволяє скорочувати розрив між декларованими та фактичними ставками.
Ринок поступово повертається до стандартних договорів оренди на 3-5 років з гнучкими умовами, такими як можливість дострокового розірвання контракту. Водночас попит на якісні й безпечні офіси посилює розрив між вакантністю у якісних та менш якісних об’єктах.
Ринок нерухомості – прогноз на 2024/2025 МР
У поточному році очікується, що відновлення показників зростання українськох економіки помірно стимулюватиме ділову активність та інвестиції у комерційну нерухомість. Активність бажаючих взяти в оренду площу має зберегти позитивну динаміку та призвести до подальшого зростання заповнюваності офісів.
Якісні офісні будівлі з укриттями, які розташовуються у популярних локаціях, не матимуть проблеми з орендарями. Тим часом об’єкти, що не відповідають цим вимогам, продовжуватимуть стикатися з проблемами заповненості.
На ринок столичної комерційної нерухомості у 2025 році може вийти близько 56 000 кв.м нових площ у рамках 3 масштабних проєктів. Проте очікуються затримки через обмеження доступу до фінансування та слабкий попит на офіси, які облаштували частково.
На комерційну нерухомість оренда в Києв користуватиметься стабільно більшим попитом, ніж в інших регіонах, завдяки покращенню економічних умов та більш впевненим настроям орендарів. У разі відсутності ускладнень у сфері безпеки чи різких серйозних економічних потрясінь, ринок нерухомості має шанс на повільне, але впевнене відновлення.
