Кабінет Міністрів працює над новою житловою ініціативою, яка може охопити близько мільйона українських родин. Мова йде про запуск довгострокової іпотеки до 25 років зі ставкою 3–5% річних, де щомісячні виплати не перевищуватимуть 15–20% сукупного доходу домогосподарства.
Про параметри майбутньої програми повідомив голова парламентського податкового комітету Данило Гетманцев під час First Affordable Mortgage Forum.
“За різними оцінками, третина українців перебуває за межею бідності, і для цих людей житло — це не інвестиція, а базова умова стабільності та безпеки. В умовах війни іпотека фактично стала безальтернативним інструментом для вирішення житлового питання”, — повідомив Гетманцев.
Житло за ціною оренди: в Україні готують іпотеку під 3–5%
У центрі нової моделі — подвійна логіка. Іпотека розглядається не лише як інструмент соціальної підтримки, а як механізм економічного поштовху. Будівельний сектор традиційно генерує суміжний попит — від виробництва матеріалів до створення нових робочих місць. Пожвавлення напрямку може стати одним із факторів відновлення економіки.
Фактично уряд намагається перетворити житлову політику на інструмент зростання, а не лише на відповідь на кризу доступності.
Дешева іпотека для всіх: що насправді ховається за ставкою 3–5%
Поточна ситуація на ринку демонструє глибокий провал. Чинні програми, на кшталт єОселя, показали високий попит. Проте про масштаб мова не йде. Обмежене фінансування, жорсткі критерії та ризики для банків фактично звузили коло потенційних позичальників.
Паралельно залишається фундаментальна проблема — низька платоспроможність населення. За оцінками експертів, значна частина українців перебуває на межі або за межею бідності. Тому пільгова іпотека недосяжною без додаткових механізмів підтримки.
“Наявні механізми державної підтримки виявилися недостатніми, щоб покрити реальні потреби населення. Попит значно перевищує можливості, а низька платоспроможність населення та високі ризики стримують банки від активного кредитування. Це означає, що точкових рішень недостатньо — потрібен стратегічний підхід,” — зазначив представник уряду
Житло як базовий мінімум для населення
В умовах війни функція житла трансформувалася. Воно перестає бути класичним інвестиційним активом і дедалі більше набуває значення критичної інфраструктури для домогосподарств — простору безпеки, стабільності та довгострокового планування.
Попри амбітність параметрів, головний виклик — не рівень програми, а її реальне впровадження:
- для банківського сектору залишаються відкритими питання ризиків, вартості ресурсів і гарантій.
- для держави — джерела фінансування та довгострокова стійкість моделі.
Якщо окремі фактори будуть збалансовані, Україна може отримати новий ринок доступного житла — сегмент, якого фактично не існувало всі роки незалежної України.
“Очікуємо, що така модель стане важливим кроком до реального забезпечення українських родин доступним житлом”, — підсумував Гетманцев.
В Україні посилюють контроль за ринком нерухомості
Не лише доступна іпотека залишилась в зоні уваги уряду. Держава планує розширити систему фінансового моніторингу, фактично інтегрувавши в неї рієлторів. Нові вимоги стосуватимуться переважної більшості угод — усіх операцій на суму від 400 000 грн.
Ідея полягає у створенні додаткового рівня контролю за рухом коштів. Якщо раніше ключову роль відігравали нотаріуси та оцінювачі, то тепер до процесу повноцінно долучаються посередники ринку.
Рієлтор стане фінансовим контролер
Міністерство фінансів уже почало комунікацію з учасниками ринку, вимагаючи реєстрації в системі Держфінмоніторинг. Тепер рієлтори не лише супроводжувати угоди, а й перевіряти клієнтів.
На ділі нововведення включає кілька обов’язкових процедур:
- ідентифікація клієнтів, включно з перевіркою документів;
- встановлення структури власності для бізнесу;
- аналіз джерел походження коштів;
- сигналізація про підозрілі операції;
- зберігання всієї інформації про угоди протягом кількох років.
Для кінцевого споживача це означає ускладнення процесу купівлі нерухомості чи продажу. Додаткові перевірки передбачають збір більшого пакета документів і проходження формалізованих процедур ще до укладення угоди.
Ключовий ризик — затримки. Навіть незначні сумніви щодо походження коштів можуть призвести до паузи в угоді або її блокування. У середньому процес оформлення може подовжитися на кілька днів, що критично для угод із жорсткими строками.
Ризики для ринку: між детінізацією і доступністю
Для самих рієлторів нові правила означають підвищення відповідальності. Порушення вимог фінансового моніторингу може коштувати сотні тисяч гривень штрафів або навіть права працювати на ринку.
Водночас, частина учасників може спробувати обійти вимоги, пропонуючи клієнтам неформальні рішення за вищу винагороду. Стратегічна мета змін очевидна — зменшити частку тіньових операцій і підвищити прозорість фінансових потоків. Проте ефект залежатиме від балансу між контролем і зручністю для учасників ринку.
Раніше стало відомо, що ціни на новобудови в Україні у 2026 році можуть зрости до 30%. Основні причини — дефіцит готового житла, високий попит і перевага об’єктів із чіткими термінами здачі. Експерти пояснюють, які квартири подорожчають найбільше та що вплине на ринок нерухомості.
